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私たちは、【建築生涯価値】設計事務所です。

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CONCEPT【意】

建築生涯価値。

それは、建築物がその生涯を通じて
建主様にもたらす価値のこと。

これは私たちの設計思想であり、
建主様に約束する姿勢です。

私たちは、建築物を設計するだけの
設計事務所ではありません。

事業企画から、設計・運用を経て、
再活用や相続に至るまで。

あらゆるフェーズにおいて、
建主様と同じ立場に立つことを徹底しながら、
永続的に価値を生む“資産としての建築物”を造り上げてまいります。

数年先、数十年先を見据えて、建築物の生涯価値まで設計する。
私たちは、Planning Factory蔵です。

Planning Factory 蔵は、
建築生涯価値設計を通して、
三つの「財」をご提供します。

和

WA

建主様が思い描く理想や、
事業戦略、事業活動との
確かな調和。

信

SHIN

建主様の資産として、
将来にわたって社会的価値を
創出する信頼性。

新

ARATA

建主様が抱える課題に応える、
従来の枠にとらわれない
新たな解決策。

SOLUTION【解】

建築生涯価値という
設計思想をもとに、
Planning Factory 蔵は、
建主様に幅広い解決策を
ご提供しています。

建築生涯価値設計

建主様の目的を満たしながら、
将来起こり得る借手の変更や転用にも
柔軟に対応できる建築物を設計。
買手・借手に常に求められる、
市場価値の高い不動産を仕立てます。

立地環境
最適建築
設計

事業採算
向上設計

建築基準
不適合解決
+再生設計

既存建物
付加価値
設計

維持
最適化
設計

不動産
相続設計

CASE【例】

私たちが手がけた物件の中から、
代表的な事例をご紹介します。

検査済証のない雑居ビルを、
国内外から人が集まるホテルへリノベーション。

THE SHARE HOTELS HATCHi 金沢

  • 事業採算
    向上設計
  • 建築基準不適合
    解決+再生設計
  • 既存建物
    付加価値設計

金沢の観光地・ひがし茶屋街の橋のたもとにある築50年の雑居ビル。以前は飲食店が軒を連ねて賑わっていたが、時代と共に廃業。地下階があったため解体も困難で、また検査済証が取得されていなかったため、用途変更して活用することもできず、何年も放置されていました。

建築基準法12条5項の報告を準用。耐震補強改修、そしてすべての遵法性を整えることを前提に、既存不適格調書をまとめた上で、ホテルへの用途変更申請を金沢市に提出しました。検査済証のない建物を用途変更するのは、金沢市としては初の事例でした。

「検査済証」取得同等の物件となったことで、不動産としての価値が向上。検査済証がない建物でも活用可能であることを示す、先導的な事例となりました。また、耐震補強改修により、建築物としての安全性を確保。新たにエレベーターを設置したことで、ホテルとしての機能性も向上し、さらに1階に飲食店を設置したことで、地元や国内外から観光客が集まり、交流し、街そのものの活性化にも繋がりました。

用途
ホテル
工事種別
改修・用途変更
概要
石川県金沢市
2016年2月竣工
鉄筋コンクリート造
地下1階 地上4階建
THE SHARE HOTELS HATCHi 金沢
THE SHARE HOTELS HATCHi 金沢
THE SHARE HOTELS HATCHi 金沢

多様なステークホルダーと協力関係を構築。
“東京一の興行街”復活の先陣を切った。

ドン・キホーテ浅草店

  • 立地環境
    最適建築設計
  • 事業採算
    向上設計

かつて“東京一の興行街”として賑わった浅草六区では、130周年記念事業として「魅力と賑わいのある観光拠点、興行街としての再生」を目指した浅草六区再生プロジェクトを始動。「浅草六区地区 地区計画」のもと、新たな街づくりが進められました。「建物の中に興行場を併設すること」「アール・デコ調の街並みに寄与するデザインであること」等のルールが定められた計画に沿いながら、ドン・キホーテらしい新店舗を建設することが求められました。

地区計画の内容を読み解き、多岐にわたる申請をスピーディに行い、プロジェクト内のデザイン協議会との交渉を重ね、地域の商業関係者の方々の理解を得るなど。PF蔵では様々な工程を経て、かつて映画館であった「大勝館」の跡地に物販店舗を核とする建物をいち早く竣工することに成功。同地区計画に則った建物の皮切りとなりました。
外観は、西洋化された古き良き時代を彷彿させるデザインとし、いわゆるコテコテの浅草らしい演出を施し、タイムスリップしたような感覚を得られるようにしました。また、7階には興行場としてシアターレストランを備え、建物として「地域密着」「観光客需要」「エンターテインメント発信」の3つのコンセプトを実現しました。

周辺との調和を図りつつも、賑わいのあるサイン計画や照明計画、街に開かれたエントランスなど活力あふれる計画に努め、「興行街」の活性化の一端を担うことで、地域社会に貢献する役割を果たしました。また、建主様のリーシングチームの取り組みにより5〜6階のテナント入居もスムーズに決定。安定的な家賃収入の確保も実現しました。

用途
商業施設(物販・飲食・興行)
工事種別
新築
概要
東京都台東区
2013年12月竣工
鉄骨造
一部鉄筋コンクリート造
地下1階 地上7階建
ドン・キホーテ浅草店
ドン・キホーテ浅草店

借り手が付かなかったオフィスビルを、
高い収益を生む飲食店ビルへ大胆にリノベーション。

COMO大宮ビル

  • 立地環境
    最適建築設計
  • 事業採算
    向上設計
  • 既存建物
    付加価値設計
  • 維持最適化
    設計

JR大宮駅前の大通りに通じる県道「旧中仙道」と、飲食店や風俗店がひしめき合う「南銀座通り」(通称「ナンギン」)が交差する場所に位置する、立体駐車場付きのオフィスビル。かつて生命保険会社の事務所が入居していたこのビルを一棟丸ごと購入した建主様は、一棟貸しを考えていたが借り手が付かず、その抜本的な打開策を求めていました。

借り手が付かない原因の一つは、「人通りの少なさ」。オフィスビルの裏側には、役所の施設や住宅地が広がっていたものの、住民はナンギン通りを避けて生活していました。PF蔵では、この建物を人が集まる飲食店のテナントビルにすれば必ず需要はあると考え、計画を立案しました。
ビル内のゴンドラ式立体駐車場部分を改修し、その空間を利用してテナントスペースに大きな吹き抜けエリアを設置。この大きな吹き抜けがテナント出店の際の付加価値となり、元・若乃花プロデュースによる「ちゃんこ店」の他、メジャーテナントの誘致に成功しました。

建主様は当初は購入金額の年間10%の利回りになるように賃料を設定していましたが、さらに追加投資をしても年間14%の利回りで回せるように。高い収益を生み出す建物として再生することに成功しました。また、通りの暗いイメージを払拭する明るく開放的なデザインは、街並みを変え、人の流れを変えることにも貢献しています。

用途
商業施設(飲食)
工事種別
増築・改修・用途変更
概要
埼玉県さいたま市
2005年9月竣工
鉄骨鉄筋コンクリート造
地下1階 地上8階建
COMO大宮ビル
COMO大宮ビル

地域の人々に開放され、誰からも頼られる。
100年の時を経て存在する、強い教会を。

末日聖徒イエス・キリスト教会(松戸ステークセンター)

  • 立地環境
    最適建築設計

礼拝堂、日曜学校のためのクラスルーム、体育館まで備えた大型のキリスト教会。家族のつながりをテーマとする学び舎として、多くの人に利用してもらえる場であること。また災害発生時には、避難場所として地域の人々に開放され、誰からも頼られる建物であることが求められました。

大きな震災などが発生した時に利用できなくなる建物では意味がないと考え、建主様に「100年以上存在し、公共的役割を担えるキリスト教会を建てる」ことを提案しました。
工法は耐震性を考慮して、鉄骨造を採用。震災時など一定以上の荷重が加わった場合に外壁の一部が破損する可能性はありますが、設計上、使用できなくなるようなことはありません。デザインの視点から見るとRC造の方が効率的ではありましたが、耐震性は劣ります。「損傷があると使えなくなる建物」ではなく、「損傷があっても使える強度のある建物」であることを重視しました。

建てられた教会の強度は、建築基準法が求める約2倍。震災時には公共の建物と同等に地域に開放され、誰でも受け入れる避難施設として機能します。また、竣工前の教会員数は約180名でしたが、竣工後は約500名に増加。より多くの人に利用してもらえる教会としても機能しています。

用途
教会
工事種別
新築
概要
千葉県松戸市
2005年8月竣工
鉄骨造地上5階建
末日聖徒イエス・キリスト教会(松戸ステークセンター)
末日聖徒イエス・キリスト教会(松戸ステークセンター)
末日聖徒イエス・キリスト教会(松戸ステークセンター)

日本初、24時間営業の複合商業施設。
数々の難題を発想と工夫でクリアし、建主様の事業の礎を築いた。

パウかわさき(現MEGAドン・キホーテかわさき店)

  • 立地環境
    最適建築設計
  • 事業採算
    向上設計

日本初の24時間営業複合商業施設の建設。幹線道路沿いにある建設地は、背後には新築マンションを含む閑静な住宅街が広がっていました。求められたのは、環境配慮のために制定された大規模小売店舗立地法のもと、深夜営業が及ぼす騒音・光害・道路渋滞・荷捌き・臭気などをクリアすること。また、多くのお客様に利用される施設にすることでした。

例えば、様々な飲食店から発生する臭いの換気。通常は建物の横に換気扇を配置するところですが、建物全体の換気口を一つにまとめて屋上からまっすぐ上に吹き上げるように設計し、臭いを上空に散らす工夫を施しました。また、外部に音が漏れないように建物の機能を全て屋内に集約。駐車場や駐輪場、バイク置き場、それに搬出入口も建物内に設置しました。他にも、建物を国道に面してすべて平行に作るのではなく、一部分をえぐるようにして “フトコロ”と呼ぶ空間を創出。建物の一部をあえて奥に引っ込めたことで、訪れる人を受けとめる効果を生み出しました。
着工時には周辺住民の皆様の反対運動を受け、説明会を複数回にわたって開催しました。

店舗オープンの当日にはTVニュースで取り上げられ、騒音もなく、光の漏れもなく、嫌な匂いが漂うこともないなど、ハード面での効果が生放送で広く紹介されました。これにより、ドン・キホーテの社会的信頼が高まり、株価もV字回復を実現することになりました。

用途
商業施設(物販・飲食)
工事種別
新築
概要
神奈川県川崎市
2002年4月竣工
鉄骨造地上5階建

法的な問題を抱えた住宅を、価値の高い住宅へ。
遵法性を確保し、想定を下回る金額で改修を実現。

岡本 高台の家

  • 立地環境
    最適建築設計
  • 建築基準不適合
    解決+再生設計
  • 既存建物
    付加価値設計
  • 維持最適化
    設計

法的に問題を抱えた木造住宅。建物は崖地に建っており、売主様は建物を取り壊すしかないと考えていました。しかも建て替えとなると、擁壁の作り直しからしなくてはならず、買主様は高い建設費をかけなくてはならない状況でした。

住宅としての遵法性を確保し、買主様の住宅ローンの利用を可能に。一方、売主様としては瑕疵担保責任を負えないために建物の解体を考えていたところに、免責ゼロで買い取る条件で売買が成立万全の耐震補強を施し、遵法性を整えて是正。崖地の利点である見晴らしの良さもそのままに、より価値のある再生を実現しました。

更地で購入して新築するのと比較して、総額3分の2の費用で完成想定をはるかに下回る金額で、崖地という他にはない眺望と希少価値を手に入れることを実現しました。

用途
住宅
工事種別
改修
概要
東京都世田谷区
2016年7月竣工
木造地上2階建
ホテル

検査済証のない雑居ビルを、
国内外から人が集まる
ホテルへリノベーション。

THE SHARE HOTELS
HATCHi 金沢

  • 事業採算
    向上設計
  • 建築基準不適合
    解決+再生設計
  • 既存建物
    付加価値設計

金沢の観光地・ひがし茶屋街の橋のたもとにある築50年の雑居ビル。以前は飲食店が軒を連ねて賑わっていたが、時代と共に廃業。地下階があったため解体も困難で、また検査済証が取得されていなかったため、用途変更して活用することもできず、何年も放置されていました。

建築基準法12条5項の報告を準用。耐震補強改修、そしてすべての遵法性を整えることを前提に、既存不適格調書をまとめた上で、ホテルへの用途変更申請を金沢市に提出しました。検査済証のない建物を用途変更するのは、金沢市としては初の事例でした。

「検査済証」取得同等の物件となったことで、不動産としての価値が向上。検査済証がない建物でも活用可能であることを示す、先導的な事例となりました。また、耐震補強改修により、建築物としての安全性を確保。新たにエレベーターを設置したことで、ホテルとしての機能性も向上し、さらに1階に飲食店を設置したことで、地元や国内外から観光客が集まり、交流し、街そのものの活性化にも繋がりました。

THE SHARE HOTELS HATCHi 金沢
THE SHARE HOTELS HATCHi 金沢
THE SHARE HOTELS HATCHi 金沢
用途
ホテル
工事種別
改修・用途変更
概要
石川県金沢市
2016年2月竣工
鉄筋コンクリート造
地下1階 地上4階建
商業施設(物販・飲食・興行)

多様なステークホルダーと
協力関係を構築。
“東京一の興行街”復活の
先陣を切った。

ドン・キホーテ浅草店

  • 立地環境
    最適建築設計
  • 事業採算
    向上設計

かつて“東京一の興行街”として賑わった浅草六区では、130周年記念事業として「魅力と賑わいのある観光拠点、興行街としての再生」を目指した浅草六区再生プロジェクトを始動。「浅草六区地区 地区計画」のもと、新たな街づくりが進められました。「建物の中に興行場を併設すること」「アール・デコ調の街並みに寄与するデザインであること」等のルールが定められた計画に沿いながら、ドン・キホーテらしい新店舗を建設することが求められました。

地区計画の内容を読み解き、多岐にわたる申請をスピーディに行い、プロジェクト内のデザイン協議会との交渉を重ね、地域の商業関係者の方々の理解を得るなど。PF蔵では様々な工程を経て、かつて映画館であった「大勝館」の跡地に物販店舗を核とする建物をいち早く竣工することに成功。同地区計画に則った建物の皮切りとなりました。
外観は、西洋化された古き良き時代を彷彿させるデザインとし、いわゆるコテコテの浅草らしい演出を施し、タイムスリップしたような感覚を得られるようにしました。また、7階には興行場としてシアターレストランを備え、建物として「地域密着」「観光客需要」「エンターテインメント発信」の3つのコンセプトを実現しました。

周辺との調和を図りつつも、賑わいのあるサイン計画や照明計画、街に開かれたエントランスなど活力あふれる計画に努め、「興行街」の活性化の一端を担うことで、地域社会に貢献する役割を果たしました。また、建主様のリーシングチームの取り組みにより5〜6階のテナント入居もスムーズに決定。安定的な家賃収入の確保も実現しました。

ドン・キホーテ浅草店
ドン・キホーテ浅草店
用途
商業施設(物販・飲食・興行)
工事種別
新築
概要
東京都台東区
2013年12月竣工
鉄骨造
一部鉄筋コンクリート造
地下1階 地上7階建
商業施設(飲食)

借り手が付かなかった
オフィスビルを、
高い収益を生む飲食店ビルへ
大胆にリノベーション。

COMO大宮ビル

  • 立地環境
    最適建築設計
  • 事業採算
    向上設計
  • 既存建物
    付加価値設計
  • 維持最適化
    設計

JR大宮駅前の大通りに通じる県道「旧中仙道」と、飲食店や風俗店がひしめき合う「南銀座通り」(通称「ナンギン」)が交差する場所に位置する、立体駐車場付きのオフィスビル。かつて生命保険会社の事務所が入居していたこのビルを一棟丸ごと購入した建主様は、一棟貸しを考えていたが借り手が付かず、その抜本的な打開策を求めていました。

借り手が付かない原因の一つは、「人通りの少なさ」。オフィスビルの裏側には、役所の施設や住宅地が広がっていたものの、住民はナンギン通りを避けて生活していました。PF蔵では、この建物を人が集まる飲食店のテナントビルにすれば必ず需要はあると考え、計画を立案しました。
ビル内のゴンドラ式立体駐車場部分を改修し、その空間を利用してテナントスペースに大きな吹き抜けエリアを設置。この大きな吹き抜けがテナント出店の際の付加価値となり、元・若乃花プロデュースによる「ちゃんこ店」の他、メジャーテナントの誘致に成功しました。

建主様は当初は購入金額の年間10%の利回りになるように賃料を設定していましたが、さらに追加投資をしても年間14%の利回りで回せるように。高い収益を生み出す建物として再生することに成功しました。また、通りの暗いイメージを払拭する明るく開放的なデザインは、街並みを変え、人の流れを変えることにも貢献しています。

COMO大宮ビル
COMO大宮ビル
用途
商業施設(飲食)
工事種別
増築・改修・用途変更
概要
埼玉県さいたま市
2005年9月竣工
鉄骨鉄筋コンクリート造
地下1階 地上8階建
教会

地域の人々に開放され、
誰からも頼られる。
100年の時を経て存在する、
強い教会を。

末日聖徒イエス・キリスト教会(松戸ステークセンター)

  • 立地環境
    最適建築設計

礼拝堂、日曜学校のためのクラスルーム、体育館まで備えた大型のキリスト教会。家族のつながりをテーマとする学び舎として、多くの人に利用してもらえる場であること。また災害発生時には、避難場所として地域の人々に開放され、誰からも頼られる建物であることが求められました。

大きな震災などが発生した時に利用できなくなる建物では意味がないと考え、建主様に「100年以上存在し、公共的役割を担えるキリスト教会を建てる」ことを提案しました。
工法は耐震性を考慮して、鉄骨造を採用。震災時など一定以上の荷重が加わった場合に外壁の一部が破損する可能性はありますが、設計上、使用できなくなるようなことはありません。デザインの視点から見るとRC造の方が効率的ではありましたが、耐震性は劣ります。「損傷があると使えなくなる建物」ではなく、「損傷があっても使える強度のある建物」であることを重視しました。

建てられた教会の強度は、建築基準法が求める約2倍。震災時には公共の建物と同等に地域に開放され、誰でも受け入れる避難施設として機能します。また、竣工前の教会員数は約180名でしたが、竣工後は約500名に増加。より多くの人に利用してもらえる教会としても機能しています。

末日聖徒イエス・キリスト教会(松戸ステークセンター)
末日聖徒イエス・キリスト教会(松戸ステークセンター)
末日聖徒イエス・キリスト教会(松戸ステークセンター)
用途
教会
工事種別
新築
概要
千葉県松戸市
2005年8月竣工
鉄骨造地上5階建
商業施設(物販・飲食)

日本初、24時間営業の複合商業施設。
数々の難題を
発想と工夫でクリアし、
建主様の事業の礎を築いた。

パウかわさき(現MEGAドン・キホーテかわさき店)

  • 立地環境
    最適建築設計
  • 事業採算
    向上設計

日本初の24時間営業複合商業施設の建設。幹線道路沿いにある建設地は、背後には新築マンションを含む閑静な住宅街が広がっていました。求められたのは、環境配慮のために制定された大規模小売店舗立地法のもと、深夜営業が及ぼす騒音・光害・道路渋滞・荷捌き・臭気などをクリアすること。また、多くのお客様に利用される施設にすることでした。

例えば、様々な飲食店から発生する臭いの換気。通常は建物の横に換気扇を配置するところですが、建物全体の換気口を一つにまとめて屋上からまっすぐ上に吹き上げるように設計し、臭いを上空に散らす工夫を施しました。また、外部に音が漏れないように建物の機能を全て屋内に集約。駐車場や駐輪場、バイク置き場、それに搬出入口も建物内に設置しました。他にも、建物を国道に面してすべて平行に作るのではなく、一部分をえぐるようにして “フトコロ”と呼ぶ空間を創出。建物の一部をあえて奥に引っ込めたことで、訪れる人を受けとめる効果を生み出しました。
着工時には周辺住民の皆様の反対運動を受け、説明会を複数回にわたって開催しました。

店舗オープンの当日にはTVニュースで取り上げられ、騒音もなく、光の漏れもなく、嫌な匂いが漂うこともないなど、ハード面での効果が生放送で広く紹介されました。これにより、ドン・キホーテの社会的信頼が高まり、株価もV字回復を実現することになりました。

用途
商業施設(物販・飲食)
工事種別
新築
概要
神奈川県川崎市
2002年4月竣工
鉄骨造地上5階建
住宅

法的な問題を抱えた住宅を、
価値の高い住宅へ。
遵法性を確保し、
想定を下回る金額で改修を実現。

岡本 高台の家

  • 立地環境
    最適建築設計
  • 建築基準不適合
    解決+再生設計
  • 既存建物
    付加価値設計
  • 維持最適化
    設計

法的に問題を抱えた木造住宅。建物は崖地に建っており、売主様は建物を取り壊すしかないと考えていました。しかも建て替えとなると、擁壁の作り直しからしなくてはならず、買主様は高い建設費をかけなくてはならない状況でした。

住宅としての遵法性を確保し、買主様の住宅ローンの利用を可能に。一方、売主様としては瑕疵担保責任を負えないために建物の解体を考えていたところに、免責ゼロで買い取る条件で売買が成立万全の耐震補強を施し、遵法性を整えて是正。崖地の利点である見晴らしの良さもそのままに、より価値のある再生を実現しました。

更地で購入して新築するのと比較して、総額3分の2の費用で完成想定をはるかに下回る金額で、崖地という他にはない眺望と希少価値を手に入れることを実現しました。

用途
住宅
工事種別
改修
概要
東京都世田谷区
2016年7月竣工
木造地上2階建

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株式会社 プランニングファクトリー蔵

〒 153-0064
東京都目黒区下目黒3-4-2 TAMURA Bldg. 4F
Tel: 03-5768-3044 / Fax: 03-5768-3040

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一級建築士事務所登録 東京都第51575号
【所属】
一般社団法人 東京都建築士事務所協会
社団法人 東京建築士会
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e-mail: matsuda@pfkura.co.jp